En este segundo informe mensual de Zazume revela un mercado a dos velocidades: mientras la la caída de la oferta se acentúa en provincias clave, Málaga y Baleares consolidan precios récord superando la barrera de los 2.000€ en viviendas familiares.
El mercado del alquiler en España continúa navegando por aguas turbulentas. En este segundo Informe Mensual de Zazume, analizamos la evolución de los precios y el stock de vivienda en las principales provincias españolas, comparando los datos de noviembre de 2024 con noviembre de 2025.
Si el mes pasado hablábamos de resistencia, este mes la palabra clave es polarización. Los datos confirman que la tensión en el mercado no solo no cede, sino que se está cronificando en las zonas de mayor actividad económica y turística, mientras que la caída e la oferta de vivienda disponible sufre correcciones drásticas en más de la mitad del territorio nacional.
A continuación, desgranamos las cifras clave para viviendas de 2 y 3 habitaciones.
Contexto Nacional: ¿Por qué siguen subiendo los precios?¿Caída de la oferta?
Antes de entrar en el detalle provincial, es vital entender el «porqué». España atraviesa una crisis de accesibilidad marcada por un desajuste estructural: la demanda sigue superando ampliamente a la oferta.
Los datos de este mes muestran caídas de stock de doble dígito en provincias como Álava, Huelva, Cuenca y Melilla. Esta retirada de viviendas del mercado residencial tradicional —muchas veces derivada hacia el alquiler de temporada o la venta debido a la incertidumbre legislativa y la Ley de Vivienda— está empujando los precios al alza, incluso en capitales que tradicionalmente eran más accesibles.
Análisis: Viviendas de 2 Habitaciones
El producto estrella para parejas y pequeñas familias. El segmento de las dos habitaciones es el termómetro más fiel de la clase media inquilina. La tendencia general es alcista, con excepciones muy localizadas.
El «Club de los 1.500»
Madrid y Barcelona mantienen su pulso particular. Ambas provincias marcan un precio mediano de 1.500€ mensuales para pisos de dos habitaciones.
- Madrid: Sube un 3,45% interanual, alcanzando los 1.500€, con una ligera caída de oferta del 2,12%.
- Barcelona: No nos sorprende que se mantenga el precio, debido al tope de precios que existe en la mayoría de poblaciones de la provincia de Barcelona (0% de variación, 1.500€), pero el dato preocupante es la oferta: se ha desplomado un 17,82%. Esto sugiere que, aunque los precios toquen techo (posiblemente por los índices de referencia), encontrar piso es cada vez más difícil.
Sin embargo, la provincia más cara de España en esta categoría son las Islas Baleares, que alcanza los 1.650€ tras una subida del 10%.
Las mayores subidas y bajadas
El mercado nos deja sorpresas mayúsculas este mes:
- La escalada de Ceuta: La ciudad autónoma registra el mayor incremento de precios de todo el informe para 2 habitaciones, con un +33,33% (llegando a 1.200€), correlacionado con una caída brutal de la oferta del 41,67%.
- El norte se calienta: Vizcaya sube un 20% hasta los 1.200€, consolidando al País Vasco como una de las zonas más tensionadas, seguida de Guipúzcoa (1.200€, estable).
- Oportunidades: En el lado opuesto, encontramos descensos notables en Teruel (-9,09%) y Tarragona (-7,14%), que se sitúan en 500€ y 650€ respectivamente. Zamora y Ciudad Real se mantienen como opciones muy económicas, rondando los 630€ – 570€.
El drama de la oferta
Más allá del precio, la disponibilidad es el gran reto. Melilla ha visto desaparecer el 67% de su oferta de 2 habitaciones en un año. Cuenca (-42%) y Álava (-37%) sufren hemorragias similares. Cuando la oferta cae tan drásticamente, la presión sobre los precios en los meses siguientes suele ser inevitable.
Análisis: Viviendas de 3 Habitaciones
Vivienda familiar: Un lujo en la costa. Es en las viviendas de mayor tamaño (3 habitaciones) donde se observa con mayor crudeza el impacto del mercado turístico y la demanda de alto poder adquisitivo.
Málaga y Baleares: El nuevo techo de cristal
Si buscas un piso familiar en Málaga o Baleares, el precio mediano ha tocado la barrera psicológica de los 2.000€ mensuales.
- Málaga: Ha subido un 11,11% en un año. El auge tecnológico y turístico de la Costa del Sol sigue atrayendo demanda internacional, desplazando a la demanda local.
- Baleares: Se mantiene en 2.000€ (0% variación), pero partía ya de máximos históricos.
Madrid vs. Barcelona: Caminos divergentes
En el segmento de 3 habitaciones, Madrid supera a Barcelona:
- Madrid: El precio sube un 10% hasta los 1.650€.
- Barcelona: Curiosamente, registra una caída del 3,57% (bajando a 1.620€). Al igual que en las 2 habitaciones, esto viene acompañado de una reducción de oferta del 9,61%. Estamos viendo el efecto de la contención de rentas.
Islas Canarias: Alerta roja
El archipiélago canario está experimentando una tensión sin precedentes, probablemente impulsada por el debate sobre el modelo turístico y la vivienda vacacional:
- Santa Cruz de Tenerife: El precio se dispara un 22,73% (1.350€).
- Las Palmas: Sube un 20% (1.200€). Ambas provincias ven cómo sus precios crecen a doble dígito, dificultando el acceso a la vivienda para las familias locales.
¿Dónde encontrar alquileres asequibles?
A pesar de la tensión general, el interior de la península sigue ofreciendo refugio. Jaén (600€), Cáceres y Badajoz (650€), y Ciudad Real (640€) permiten alquilar viviendas familiares por precios que representan casi un tercio de lo que cuesta vivir en Baleares o Málaga.
Conclusiones del mes: Menos parque inmobiliario, precios más altos
Los datos de noviembre de 2025 confirman tres tendencias claras que marcarán el cierre del año:
- La España de dos velocidades se acentúa: La brecha entre las zonas de tensión (Islas, Mediterráneo, Madrid/Barcelona) y la España interior se ensancha. Un piso de 3 habitaciones en Málaga cuesta ya más del triple que uno en Jaén o Lugo.
- Crisis de oferta generalizada: La columna de «Variación de Oferta» está teñida de «rojo». En provincias como Soria o Melilla, el mercado es tan pequeño que cualquier variación provoca sismos estadísticos, pero la tendencia de contracción en plazas grandes como Valencia (-10% oferta en 3 habs) o Sevilla (oferta plana) es preocupante.
- El «efecto refugio» desaparece: Provincias que solían ser alternativas baratas a las grandes capitales, como Toledo (+14,29% en 3 habs) o Cantabria (+14,46%), están empezando a importar las subidas de precios de sus vecinos mayores.
La visión de Zazume
«Los datos de este mes refuerzan la necesidad de aportar seguridad al mercado,» apunta el equipo de análisis de Zazume. «La caída de la oferta es el indicador más alarmante. Sin incentivos para que los propietarios saquen sus viviendas al mercado, la presión sobre los precios no desaparecerá a corto plazo».
En un mercado tan volátil, contar con información veraz y actualizada es poder. El mes que viene volveremos con una nueva radiografía para ver cómo cierra el año el mercado del alquiler en España.
¿Eres propietario y te preocupa la incertidumbre?
Los datos muestran que el mercado es complejo, pero tu alquiler no tiene por qué serlo. En Zazume, garantizamos el cobro de tu renta el día 10 de cada mes, pase lo que pase, y encontramos al inquilino ideal para tu inmueble, protegiéndote frente a la morosidad y gestionando todas las incidencias.
¿Tienes un piso en alquiler?
Protege tu inversión alquilando tu piso con Zazume
