Una de las novedades de la Ley de Viviendas de 2023 es la prohibición de aumentar el precio del alquiler mediante la inclusión de gastos extras. Esta práctica, legal hasta ahora, permitía establecer un precio mensual adaptado al IPC, cuya cuantía podía aumentar mediante gastos no contemplados en la mensualidad.
La obligatoriedad de adaptar el precio del alquiler al IPC y las circunstancias actuales
El precio de los alquileres en España puede variar significativamente según la ubicación geográfica y otros factores. No existe un tope de precio fijo establecido para los alquileres, sin embargo, sí se ha establecido un máximo para la subida de precio de contratos en vigor.
Hasta el año 2022, este tope estaba ligado al IPC, lo cual significa que la variación de los precios generales determinaba la subida de precios de los alquileres, sin embargo, desde el año 2022 esta relación se desligó, debido a que la inflación llegó a crecer a valores que superaron el 10%.
Actualmente, el precio se encuentra topado entre el 2% y el 3%, y a partir de 2025 se crearán índices específicos adecuados a cada circunstancia.
El tope del aumento de precios en el alquiler ha hecho crecer los gastos extras no contemplados en la mensualidad, permitiendo aumentar el precio del alquiler sin incumplir la ley.
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Los gastos extra más comunes en contratos de alquiler
Los gastos adicionales podían variar dependiendo del acuerdo alcanzado entre el propietario y el inquilino, lo cual está prohibido con la nueva ley. Estos son algunos de los gastos extras más comunes que se solían incluir en un contrato de alquiler en España:
- Gastos de comunidad: Si el inmueble se encuentra en una comunidad de propietarios o en un edificio con servicios comunes, el contrato podía especificar que el inquilino se hiciera cargo de una parte de los gastos de comunidad, que cubren el mantenimiento y la administración de áreas comunes como jardines, ascensores o piscinas. En la actualidad, no se puede cargar al inquilino ningún pago relacionado con la comunidad.
- Impuestos municipales: Algunos contratos incluían una cláusula por la que el inquilino se comprometía a pagar los impuestos municipales correspondientes, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto es responsabilidad del propietario, por tanto no se puede trasladar al inquilino en ningún caso.
- Mantenimiento y reparaciones en la vivienda: El contrato podía establecer que el inquilino pagase ciertos gastos de mantenimiento y reparaciones menores en el inmueble, con el cambio de Ley, cualquier reforma o mejora en la vivienda será responsabilidad de los dueños.
- Seguro: Es posible que el inquilino pague un seguro de responsabilidad civil que cubra sus bienes y su responsabilidad hacia el inmueble, pero los seguros de los que se benefician los propietarios y propietarias no podrán suponer un gasto extra para inquilinos o inquilinas.
- Gastos inmobiliarios: Otro de los cambios importantes es el traspaso de los gastos inmobiliarios a los propietarios. Los servicios que ofrecen las agencias de alquiler y las inmobiliarias serán pagados en su totalidad por los dueños de la vivienda.
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Estos gastos no deben suponer un aumento en la renta mensual pactada, tanto los gastos de comunidad como los impuestos de la propiedad, el mantenimiento y los gastos inmobiliarios serán responsabilidad de propietarios y propietarias, no pudiendo llegar a un acuerdo las partes para dividir estos pagos.
El pago de facturas en contratos de alquiler
Es posible incluir en un contrato de alquiler una cláusula que establezca que los inquilinos son responsables de pagar las facturas de suministros básicos, como agua, electricidad, gas y calefacción. Esta cláusula se conoce comúnmente como «gastos de suministros a cargo del inquilino».
La inclusión de esta cláusula es recomendable para el propietario o propietaria, ya que le permite trasladar la responsabilidad de los gastos de consumo a los inquilinos. Es importante tener en cuenta que la inclusión de esta cláusula debe realizarse de manera clara y explícita en el contrato de alquiler, y ambas partes deben estar de acuerdo con esta disposición.
Es recomendable que la cláusula especifique cómo se realizará el pago de las facturas (directamente a las compañías de suministros o al propietario, quien posteriormente se encargará de pagar las facturas) y establezca si los inquilinos deben proporcionar pruebas de pago.
En ningún caso el pago de los abastecimientos de la propiedad se considera un gasto extra, pero el contrato debe incluir los detalles relativos a estos pagos.
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