Los grandes tenedores de vivienda suponen en España un porcentaje cercano al 0,3 % del total de propietarios, sin embargo, los cambios de la nueva Ley de Vivienda implican una serie de variaciones que afectan tanto a propietarios y propietarias, como a personas que viven en viviendas de alquiler.
A continuación, analizamos el concepto de grandes tenedores y su situación a partir del cambio de normativa.
Qué es un gran tenedor en España
Un gran tenedor es una persona física o jurídica que disponga de más de 10 inmuebles urbanos, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. En el caso de disponer de viviendas en zonas declaradas tensionadas, el número de propiedades se reduce de 10 a 5 viviendas.
Por tanto, las empresas y personas particulares que tengan 10 viviendas en propiedad serán consideradas grandes tenedores, a no ser que estas propiedades estén en zonas declaradas en tensión, en este caso bastará con disponer de 5 propiedades para que los dueños sean considerados grandes tenedores.
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Las implicaciones de ser un gran tenedor
Pasar de ser un pequeño propietario a ser un gran tenedor tiene una serie de implicaciones legales a partir del cambio de normativa en España. Las principales consecuencias son las siguientes.
Límite del precio del alquiler en nuevos contratos
Cuando un gran tenedor va a formalizar un contrato nuevo en una zona tensionada, este no podrá variar el precio respecto al anterior contrato más allá del índice de referencia. En realidad este índice está previsto para el año 2025, entonces habrá una serie de referencias para cada zona tensionada, que establecerá topes para el alquiler. Hay que tener en cuenta que en algunas zonas, por ejemplo en Cataluña, ya existen este tipo de índices a nivel autonómico.
En el caso de los pequeños propietarios, estos tendrán absoluta libertad para establecer nuevos precios a sus alquileres.
Grandes tenedores y desahucios
Los desahucios también incluyen diferencias respecto a la anterior legislación. En términos generales, se incluyen más recursos para la atención de personas desahuciadas y se amplían los plazos de suspensión de alzamientos, sin embargo, la Ley incluye un cambio específico que afecta solo a los grandes tenedores, y es que estos tendrán que acreditar que se ha aplicado un procedimiento de conciliación o intermediación con los inquilinos en situación de vulnerabilidad a la hora de hacer efectivo un desahucio.
La diferencia de topes para grandes y pequeños tenedores
La clave del concepto de grandes tenedores es la subida de los alquileres y el mínimo de viviendas en propiedad.
Es importante recordar que la subida en los precios del alquiler está topada en todos los casos, independientemente de la cantidad de pisos de los propietarios. La subida se ha ligado tradicionalmente a la inflación, sin embargo, desde el año pasado los topes son del 2 % y el 3 % para el año 2024. Este máximo es común a cualquier vivienda de alquiler.
La diferencia real viene dada por los nuevos contratos. Mientras que las personas no consideradas grandes tenedores pueden establecer un precio con absoluta libertad, los propietarios y propietarias con más de 10 propiedades, o 5 en zonas tensionadas, tendrán que aplicar una mensualidad que viene dada por el precio anterior.
El objetivo en todo caso es evitar que el precio de la vivienda se dispare, especialmente en zonas en las que el precio de los alquileres se ha revalorizado más en los últimos años.
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El concepto de zona tensionada por el alquiler
En el mercado del alquiler de viviendas en España, las «zonas tensionadas» se refieren a áreas geográficas donde la demanda de viviendas en alquiler supera significativamente la oferta disponible. Estas zonas experimentan una escasez de viviendas disponibles para alquilar, lo que lleva a un aumento en los precios y a una competencia intensa entre los posibles inquilinos.
Las zonas tensionadas suelen estar ubicadas en ciudades y áreas metropolitanas con una alta concentración de población, como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao. Factores como la escasez de viviendas, el crecimiento demográfico, la falta de nuevas construcciones y la gentrificación contribuyen a esta situación.
En estas áreas, los precios de alquiler pueden ser elevados y los inquilinos a menudo se enfrentan a dificultades para encontrar una vivienda adecuada que se ajuste a sus necesidades y a su presupuesto.
La aplicación de las áreas tensionadas es un factor clave para entender las implicaciones de ser considerado un gran tenedor, si quieres conocer más a fondo los cambios de la nueva Ley y las zonas tensionadas, en este post podrás consultar las nuevas variaciones.
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