En el mercado del alquiler, hay ocasiones en las que una persona distinta al inquilino original debe asumir el contrato vigente. Esta situación se conoce como subrogación del contrato de alquiler y está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En este artículo te explicamos qué implica la subrogación, en qué casos puede aplicarse y qué deben tener en cuenta tanto propietarios como inquilinos.
¿Qué es la subrogación en un contrato de alquiler?
La subrogación en el alquiler de vivienda consiste en cambiar al titular del contrato, de forma que una tercera persona asume los derechos y obligaciones del inquilino original, sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
Este nuevo titular pasa a ocupar legalmente la vivienda en las mismas condiciones pactadas con el arrendador.
Diferencia entre subrogación y subarriendo: ¿no es lo mismo?
Es muy común confundir estos términos, pero tienen significados muy distintos.
- Subrogación: implica que una nueva persona sustituye al inquilino como titular del contrato.
- Subarriendo: el inquilino alquila parte de la vivienda (por ejemplo, una habitación) a un tercero, sin dejar de ser el titular del contrato.
⚠️ Según la LAU, no está permitido subarrendar una vivienda completa. Solo se permite el subarriendo parcial (habitaciones) y siempre con la autorización expresa del propietario.
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¿Se puede subrogar un contrato de alquiler sin permiso del propietario?
En la mayoría de los casos, no se puede ceder el contrato sin consentimiento del arrendador. La ley exige que el propietario dé su aprobación por escrito antes de realizar cualquier subrogación voluntaria. Sin embargo, existen excepciones que sí permiten la subrogación sin necesidad de dicho permiso, como en casos de fallecimiento o divorcio.
Subrogación por fallecimiento del inquilino: ¿quién puede quedarse con el contrato?
Cuando el arrendatario fallece y el contrato sigue vigente, la subrogación por fallecimiento permite que ciertos familiares continúen con el alquiler. Según la LAU, las personas que pueden asumir el contrato, en este orden, son:
- Cónyuge que vivía en la vivienda.
- Pareja de hecho con convivencia mínima de dos años.
- Hijos bajo patria potestad o tutela.
- Padres o hermanos que convivieron en los dos años previos.
- Familiares hasta tercer grado con una discapacidad igual o superior al 65%, que también hayan convivido.
📩 La persona que se subrogue debe informar al propietario en un máximo de tres meses desde el fallecimiento. De lo contrario, el contrato puede extinguirse.
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Subrogación del contrato de alquiler en caso de divorcio o separación
Otra situación común es la subrogación por divorcio o separación. En contratos firmados desde el 6 de junio de 2013, si una sentencia judicial atribuye el uso de la vivienda al cónyuge no titular del contrato, este puede subrogarse legalmente.
Para que sea válido, se deben cumplir dos condiciones:
- Informar al propietario en un plazo de dos meses desde la sentencia.
- Presentar una copia de la resolución judicial.
¿Qué debe hacer el propietario si se solicita una subrogación?
Si eres propietario, es importante que conozcas tus derechos ante una solicitud de subrogación. En Zazume te ayudamos a gestionar estas situaciones de forma legal y eficiente, evaluando cada caso y garantizando que se cumpla la normativa vigente.
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