El concepto de plusvalía es muy importante cuando vendemos un inmueble. En los últimos meses, la plusvalía ha estado muy presente, debido al cambio de normativa y a las últimas sentencias judiciales. En esta ocasión vamos a ver qué es la plusvalía, y cuál es la plusvalía en Madrid, para todas aquellas viviendas que se venden en la Comunidad.
Qué es la plusvalía
Antes de empezar a hacer cálculos es importante definir la plusvalía. En el sector inmobiliario, la plusvalía representa el incremento de valor de una vivienda en un tiempo determinado. En un ejemplo práctico, una vivienda que se adquiere por 200.000 € y que se vende una década después por 230.000, habrá generado una plusvalía de 30.000 € en 10 años, por la que el vendedor de la vivienda deberá tributar.
El fin último de este impuesto es que las personas que obtienen un beneficio por el incremento del valor de una vivienda, una situación que se da en la mayoría de los casos, tributen esta ganancia.
La Ley actual y el cálculo de plusvalías
En 2021 se introduce una norma que hace referencia directamente al cálculo de las plusvalías, y que trata de solucionar abusos y situaciones claramente injustas, relativas al pago de plusvalías por parte de propietarios que venden sus inmuebles.
Uno de los principales cambios que se introduce en esta nueva Ley es la posibilidad de no pagar plusvalía si no se percibe una ganancia respecto al precio de compra. Una persona que comprase una vivienda por 200.000 € y que la venda tiempo después por un valor de 180.000 €, no tendrá que pagar plusvalía con la nueva Ley.
El principal cambio del Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre es que se establece un nuevo cálculo para tramitar el impuesto de plusvalía.
Es importante recordar que este tributo es de carácter municipal, y por tanto, corresponde a los Ayuntamientos determinar su cuantía y su recaudación. En cualquier caso, una persona que vende una vivienda dispone de dos formas de calcular la plusvalía, y elegir el método más ventajoso para sus intereses.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Los dos métodos de cálculo que establece la norma para determinar la plusvalía son los siguientes.
Método objetivo
Conocemos como método objetivo al siguiente método de cálculo para la plusvalía:
- El primer paso se basa en determinar el valor catastral del suelo.
- Sobre este valor, se aplica un coeficiente que depende del tiempo transcurrido desde la compra.
- Sobre la base imponible, se calcula el porcentaje establecido por el Ayuntamiento correspondiente.
El valor obtenido será el precio que deberemos pagar por la plusvalía, sin embargo, es conveniente llevar a cabo un segundo cálculo, para determinar el valor que nos es más favorable.
Plusvalía real
El segundo caso es el conocido como plusvalía real. Lo que hacemos es determinar un cálculo en base a la ganancia patrimonial real que hemos obtenido tras la venta del piso.
- Determinamos cuál ha sido la ganancia real restando el valor de compra al valor de venta.
- Al resultado anterior, le aplicamos el valor catastral, multiplicando ambos valores.
- Al resultado obtenido, le aplicamos el porcentaje impositivo establecido por el Ayuntamiento.
El valor catastral y la ganancia real patrimonial, pueden hacer variar considerablemente los resultados de esta operación. Cada operación de compra-venta inmobiliaria es particular y se ve afectada por diferentes circunstancias, por eso siempre es recomendable llevar a cabo ambos cálculos, con el objetivo de comparar los dos resultados.
Cuál es la plusvalía en Madrid
El Ayuntamiento de Madrid aplica un 29 % al valor de la plusvalía. Esto quiere decir que el valor obtenido tras aplicar el valor catastral, deberá tributar a un porcentaje del 29 %.
Es importante recordar que el impuesto de plusvalía no grava las ganancias totales, es decir, si el beneficio obtenido por la venta de un piso es de 30.000 €, el impuesto que debemos pagar no es el 29 % de ese valor, sino solo la base imponible, que es un cociente mucho menor, tras aplicar el valor catastral.
El valor del 29 % a la hora de calcular la plusvalía es de carácter municipal, y por lo tanto solo se aplica en viviendas pertenecientes al Ayuntamiento de Madrid. Para otros municipios de la Comunidad de Madrid y del territorio nacional, será imprescindible consultar el porcentaje de plusvalía que aplica cada ayuntamiento.
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